借地権の相続税について

参考：株式会社Agoora

相続した土地はどのように評価する？
相続税を計算するとき、相続する土地の評価額はどのように決まるのでしょうか。まずは土地の評価の仕方について見ていきましょう。

土地の評価方法は4通り
土地の評価額には、売買取引時価（実勢価格）や公示価格、路線価、固定資産税評価額などがあることから、土地は「一物四価の商品」と言われることもあります。相続税・贈与税を計算するときは、原則としてこの4つの中の路線価を使って土地の評価額を算出します。

公示価格とは
公示価格とは、不動産鑑定士の評価を参考に、国土交通省の土地鑑定委員会が決定する値段のことを言います。公示価格はもともとは公共事業用の土地を取得するときの基準になっているものですが、一般の土地の取引価格基準の指標を与える役割も果たしています。

固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、市町村（東京都２３区内の場合は都税事務所）が示す土地の値段のことです。総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、市町村長（東京都２３区内の場合は都知事）がその価格等を決定します。固定資産税評価額は、土地や家屋にかかる税金の基準にもなっています。

路線価とは
路線価とは、国税庁が示す土地（全国の主要な市街地の道路）の値段のことです。毎年1月1日が評価時点となっており、８月上旬ごろに公表されています。相続税や贈与税の計算をするときに基準となるのが、この路線価です。

参考：フィル・カンパニー

土地を活用できておらず、固定資産税だけ払っている･･･
土地は手放したくないけれど、管理が大変で困っている･･･
マンション経営をしたいけど、借り入れをするのが心配･･・


土地オーナー様のこのようなお悩みを解決してくれるのが、
定期借地権を利用した土地活用です。定期借地では借主・事業者が建物を建てるため、
定期借地権を使って土地を貸せば、オーナー様は借り入れリスクを負うことなく
毎月安定した地代収入を得られます。貸した土地は将来必ず返ってきますし、
その間、建物の煩雑な維持管理に悩まされることもありません。

さらに、特筆すべき点として「相続税対策」としての定期借地権利用があげられます。
今回は、定期借地権を活用した相続税対策について解説していきましょう。

参考：税理士法人チェスター

通常の借地権は契約で期限を決めますが、契約の更新ができます。したがって、貸主と借主の合意があれば半永久的に土地が借りられます。契約した時期によって適用される法律が異なり、契約期間の決まりに違いがあります。

定期借地権等は通常の借地権に比べて貸主の権利が強く、契約が更新できない点が特徴です。契約期間が終われば、建物を撤去して土地を貸主に返す必要があります。ただし、建物譲渡特約付定期借地権では、更地に戻すかわりに建物を貸主に売却します。

土地の使用が一時的な場合は、一時使用目的の借地権が発生します。

参考：マーキュリー

相続課税の計算式は下記のとおりです。

正味遺産額　－　基礎控除額

相続税の総額＝ 課税遺産総額を法定相続分として（仮分割）、各法定相続人税額を計算し合算したものになります。
各人の相続税額＝ 相続税の総額×実際に取得した正味の遺産額の割合＋相続税の２割加算（※１）－ 控除額（※２）
（※１）２割加算・・被相続人の一親等（親・子）の血族及び配偶者以外の者である場合

（※２）控除額・・・配偶者の税額軽減、未成年者控除、障害者控除、贈与税額控除等

参考：http://jikajames.com/hyouka/14/

自分が所有する土地を第三者に貸している場合に、相続税評価においては貸宅地という判断になります。
この貸宅地というのは、いくら自分が所有する土地であっても、オーナーが自由に利用や処分することができないために大幅に土地の評価額が減額されます。

このように第三者に土地を貸している場合の借地権には、普通借地権と定期借地権があります。
また定期借地権には、借地期間によって一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の3種類があるのです。
ちなみに、定期借地権の目的となっている土地の評価額は、一般的に更地状態と比較して約30〜40％程度減額されると言われていて、その減額分の相続税が安くなるのです。

このように定期借地とした貸宅地は、相続時における評価額は減額になりますが、注意したいことは借地期間の残存年数によって 減額される割合が変わってくることです。
定期借地権では、第三者に貸している土地の契約満了と同時に所有者に返還されることになっています。
その為、借地期間の残存年数が短くなればなるほど、減額割合が小さくなってしまうのです。

つまり、相続が発生した時点における借地期間が長く残っている土地なら大幅な評価減となり、相続税の節税対策として有効に働きます。
しかし、その一方で借地期間の残りが短い場合や契約満了直前に相続が発生してしまうと、評価額がほとんど減額されないために相続税の節税対策として有効に働かない可能性があるのです。
ただ、相続がいつ発生するかは想定できるものではないので、どのような結果になるかも予想できないものです。

定期借地権を使用して所有している土地を貸す場合には、こうした相続税以外にも所得税や住民税に関係する内容も知っておく必要があります。
第三者に土地を貸すとなればオーナーは、地代だけでなく権利金や保証金などの一時金を受け取ることになりますが、受け取った年の所得として考えられるため税金面で大きな負担になります。
しかし、前払地代方式による定期借地権というのがあって、それにより1年分ずつ分割して収益とすることができるので税金の負担は大幅に軽減されます。

参考：UFJ

1. 生前贈与の知恵
一般的には、贈与税は相続税より税負担が高くなりますが、事前に相続税を算出して、税の負担額を想定し、積極的に贈与しておくのも一法です。

2. 資産転換の知恵-A
金融資産より不動産の評価のほうが低く、土地よりも建物のほうが評価が上昇しないなど考慮して転換していくやり方です。

3. 資産転換の知恵-B
前項A同様金融資産より不動産の評価のほうが低く、なおかつ「小規模宅地の特例」を利用する節税効果の高い方法です。

4. 土地活用の知恵（債務の活用）
土地活用には自己開発、等価交換、土地信託、事業受託などの手法があります。それぞれ土地活用と相続税対策として優れていますが、ここでは事業受託方式の一つをとりあげてみましょう。

5. 「定期借地権」活用の知恵
「定期借地権」とは、一定の期間が経過しますと、貸した土地が必ず地主に返還される借地システムで、契約の更新は一切認められません。このため「土地を売却したくない」「何か土地の有効活用をはかりたい」という地主にとっては、効果的な方法といえます。また、一時金（前払賃料）について、税制上、地主、借地人双方にメリットが受けられます（注）。