借地権の生前贈与について

参考：マーキュリー

借地権建物を生前贈与する場合、地主に対して名義変更料（通常かかる譲渡承諾料と同等のもの）が発生します。相続の場合には名義変更料はかかりません。
また、土地賃貸借契約書はAさん名義で借地上の建物をBさん名義にした場合に地主の承諾は必要ですか？とご質問を頂きますが、これは、土地の転貸に該当します。大体の土地賃貸借契約書の条文に土地の転貸は禁止するという条文が入っています。建物の転貸とは全く違う事になります。トラブルの原因となるので必ず地主の承諾をもらったほうがいいと思います。

参考：本橋総合法律事務所

１　借地権を贈与した場合
被相続人が有する借地権を、生前に相続人の一人に無償で譲渡した場合、借地権相当額が特別受益になると考えられます。
借地権相当額は、路線価図をみれば評価割合が記載されているため、更地価格にこれを乗じて計算することが通常です。

２　土地を底地権相当額で買い受けた場合
ほかに借地権と特別受益との関係が問題となる場合としては、被相続人が借地権を有する土地を、相続人の一人が地主から底地権相当額（土地の価額－借地権相当額）で買い受けたという場合が考えられます。

この場合、相続人の一人が、借地権の贈与を受けたと評価してよいのかが問題となりますが、これは、ケースによります。

相続人の一人による土地の買い受けにより、被相続人が借地権を放棄したといえるのであれば、相続人の一人は、実質的には借地権を無償で得ていたと評価され、借地権相当額が特別受益になると考えられます。

一方、相続人の一人による土地の買い受け後も、被相続人がそのまま借地権を有していたというのであれば、特別受益の問題は生ぜず、借地権が遺産として残ることになります。
なお、この場合に、被相続人が借地料や更新料を未払いの場合には、これら借地料や更新料が相続債務となり、相続人間に承継される可能性もありえます。

借地権が存続していたのか、それとも放棄されたのかについては、事実認定の問題ですが、建物の所有関係や利用関係、賃料の支払いの有無などが考慮要素になると考えられます。
具体的には、相続人が土地を取得後も、被相続人に対し、賃料を支払っている場合などには、特別受益には当たらないことが多いといえそうです。

３　実際の審判例
被相続人が有していた借地権付建物に相続人の１人が住んでいたところ、相続人の１人が地主との間で、借地契約を締結し、相続人は被相続人になんらの対価も支払わず、被相続人は異議を述べなかったという事案について、被相続人から相続人に対して借地権の贈与があったと認めた審判例があります（東京家審平成１２年３月８日）。
この事案では、被相続人において、借地権の贈与を受けた相続人に対し、他の相続人より遺産を多く取得させる合理的事情もないとして、持ち戻し免除の意思表示も否定しています。

４　特別受益額について
特別受益額の算定は、相続開始時が基準時であるため、借地権の評価額も、相続開始時における借地権の評価額になるものと考えられます。

参考：CHコスモホーム

贈与税
贈与税とは、土地･建物・現金・宝石その他財産などをもらった人に対して課税される税金です。通常個人に対してかかるものですが、個人でなくても同窓会やPTAなどの団体（人格のない社団等をいいます）が個人から財産をもらえば、個人とみなされ贈与税がかかってきます。また、贈与税は財産をもらったときにはもちろん、以下のような場合にもかかることがあり、これらも贈与とみなします。
低い価額で財産を譲り受けたとき
自分が掛け金を負担せず、生命保険や定期金を受け取ったとき
借金を免除してもらったとき
親の新株引受け金を子供の名前で引受けたとき
自分の資金で不動産などを取得しながら子供や妻名義で登記したとき
相続時精算課税制度
65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与に認められた特例で、2,500万円までの贈与は非課税、それを超える部分の金額に対しては、一律20％の税率で贈与税がかかるというものですが、その贈与した財産の価額は、相続時に相続財産として持ち戻し（加算）をして相続税を計算し、その際に納めた贈与税額があるときは、これを精算（相続税額から控除）して課税するというものです。
この制度を活用しますと、2,500万までの贈与であれば贈与税がかからず、また2,500万円を超える部分があっても、20％という低い税率（通常の贈与であれば50％の税率がかかります）で計算した税額を納めるだけで済みますので、大きな財産を生前贈与できるというメリットがあります。
生前贈与
生前贈与とは、被相続人（贈与者）が相続人その他の社に対し、生きているうちに財産を贈与することです。贈与税は暦年課税で、1年間に基礎控除額110万円を超える価額の贈与を受けた者が申告を行わなければなりません。これは逆に年間で110万円以下の贈与については課税されず、申告も不要であるということを意味します。したがって、毎年この金額以下の贈与を繰り返せば、税負担なく財産を移転することが可能となります。その結果、将来の相続財産は減少し、適用される相続税率自体の引下げにもつながります。
また、相続税及び贈与税は、財産の多寡に応じた累進課税となりますが、将来の相続税の税率より低い贈与税率の対象となる金額の範囲で、あえて課税されつつ、財産を移転することも有効です。
また、相続時精算課税制度（後述）を選択した場合、2,500万円ないしは3,500万円の特別控除により、贈与税課税が繰り延べられます。
更に、平成17年12月31日までは旧法の住宅資金贈与も選択でき、この場合将来5年分の基礎控除枠550万円の控除ができます。但し翌年以降4年間は基礎控除額は、0円となります。
親の土地の上に家を建てる
通常、他人の土地に建物を建てると、その土地を使用する権利は建物の所有者に相当部分が移ってしまいます。土地の所有者は、土地の上に建物が建った時点で、土地の利用権・使用権の相当部分が建物の所有者に移ったことになります。そのままにしておくと、建物の所有者は、土地を使用する権利を建物を建てたことによって、土地の所有者から無償でもらったことと同じ状態になります。
この無償でもらった土地を使用する権利のことを通常「借地権」といいます。借地権の評価額は、土地の時価の30％～90％の金額とされます。東京都内ですと、60％～90％位です。評価された借地権も、贈与税の課税対象となります。
ただし現在は、親子間の賃借ですと借地権の贈与の問題は起こりません。理由は、土地の使用貸借扱いによるからです。通常は、親子間で地代のやり取りなどしないでしょうから、この使用貸借契約で子供が親の土地を無償で使っていることになるのです。税法上は、土地の使用貸借であれば借地権の贈与の問題は発生しないとする扱いになっています。
次に、子が親に地代を毎月支払う場合には、地代を支払わないと土地の使用貸借となり、贈与税はかかりません。子供が親に地代を支払うと、お金を支払って土地を借りる賃貸借となります。賃貸借となると、親から子供への借地権の贈与の問題が発生します。この借地権の問題は、子が親に支払う地代の金額によって差が出てきます。
親の土地にかかる固定資産税相当額の地代しか子供が親に支払っていない場合は、土地の賃貸借ではなく使用貸借とみなされます。
世間一般の相場で地代を支払った場合は、親から子供に借地権が贈与されたとみなされ、贈与税が課税されます。世間一般の地代相場がかなり安いのは、借地をした時に通常は多額の一時金（権利金）を支払う慣習があるからです。この一時金（権利金）なしに借地権が子供（借主）に移転したのでは、課税の公平を欠くことになるので、一時金は親から子供に贈与されたものとみなされます。一時金は借地の権利金に相当するもので、借地権の対価となります。
渡損失の繰越控除制度
この制度の内容は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除制度」と同様に「損益通算」と「損失の繰越控除」です。しかし、この制度の場合には損益通算する損失の額、損失の繰越控除をする額に以下のような制限が設けられています。
＜譲渡損に対する制限＞
これに関しては、譲渡した居住用資産の所有期間が5年を超える居住用資産に住宅ローンがついていることが条件です。そして譲渡損失が出て、他の所得と損益通算したり、翌年以降に損失の繰越控除をしたりすることができるのは、住宅ローンの残高金額より売却金額が少ない場合のみです。つまり、自宅を売却しても、その売却代金では住宅ローンの残高を返済できない場合に限られています。そして、譲渡損失の内「住宅ローン残高　－　売却金額」の額だけが損益通算ができ、余りがあれば3年間の繰越控除をすることができます。

参考：寺田淳行政書士事務所

【使用賃借と賃貸借契約】
タイトルだけではピンとこない方が多いと思います。
似て非なる２つの形態について紹介しましょう。



　仮に親の名義の土地が、
それなりに利便性の高い一角にあり、
当面何も使用する目的が無い、
ちょうど息子夫婦が地元に戻る事となり、
いずれは息子のものになるのだからと
その土地の上にマイホームを建てさせ、
無償で土地を貸したというケース、

この様に
親の土地を子が「無償で」使用する場合を
「使用賃借」と言います。



　一瞬、親の財産を独占的に
使用する訳ですから、「これは贈与だろう」
と思われがちですが、
このケースでは贈与税の課税対象にはなりません。

これに対し、
地代を課す、地代を支払うと言った契約を
親子間で結んで土地を使用する事を
「賃貸借契約」と言います。



【ふたつの相違点は？】
定期的な地代の発生の有無という相違点は、
上記でお判りでしょうが、
他にもっと大きな意味を持つ違いがあります。



　それは「借地権」の有無です。
使用賃借の場合は借地権は認められません。
仮に地代は払っていないものの
固定資産税はこの負担としているような場合でも
基本的に「使用賃借」として扱われます。

　借地権が認められるのは、
「賃貸借契約」の場合になります。
通常借地権はその土地によって
その比率が決められますが、
借地権がある事によってその土地が
「貸宅地」となるのでその分だけ
「相続税評価額が低くなります。」



大雑把な例ですが、
１億円の土地に借地権があり、
その比率が70%としましょう、
そうしますと１億円×70%＝7,000万円が減算されて
相続税評価額は3,000万円になるのです！



　さて、そうなりますと
親子と言えどもキチンとした賃貸借契約を結び、
実際に地代を支払う事で
後の相続税を大幅に減らすことが出来ます。

目先の出費を節約するか
将来の相続税の節税か、
選択肢としてはどちらが魅力的でしょうか？



ですが、この賃貸借契約にも注意点があります。

　これはその地域によって違いはありますが、
借主は貸主に対して権利金（土地の借地権設定に対して）
を支払う慣習がある場合です。
これもキチンと（親子と言えども）
支払っておくことが求められます。

親子だからそんなものは要らないよ、
と無視していた場合、後になって
「権利金に相当する額の生前贈与」
と見做される事があります！



これを「認定課税」と言いますが、
地域事情をよく調べておきませんと
税務調査の際に「摘発される」事にもなり兼ねません。



別に宅地でなくとも、
親名義の遊休地で
子が物販やその他商売を始めたりしても
同様の事です。



「タダほど怖いものはなし」
というのは　親子間の場合でも
しっかり当てはまるのです。
覚えのある方は、
やらずもがなの納税をする事態にならない様、
ご注意下さいね。