借地権の遺産分割について

参考：吉口総合法律事務所

借地権も遺産分割が必要
まず、借地権は目に見えるものでないため遺産分割をしなくても良いとも一見思いがちです。

しかし、借地権も遺産である以上遺産分割をする必要があるため、相続人間で借地権を分けなければいけません。

なお、被相続人が以前借地権を有していたとしても、相続人の一人が地主から底地を購入した等の理由により、相続開始時に借地権が消滅している場合があります。

この場合は別途特別受益の問題になる可能性があるので、注意が必要です。

借地権も相続税の対象財産になる
前述のとおり、借地権は遺産分割の対象となる遺産であることから、相続税の課税対象財産になります。

借地権の相続税評価は、更地に借地権割合を乗じて算出することになります。

参考：弁護士法人ポート

定するためには、相続人によって遺産分割協議を成立させるか、遺産分割調停・審判などの手続きが必要ということになります。

遺産分割における借地権の評価
遺産分割の手続きにおいては、当事者の確定や分割対象財産の範囲の確定に加え、分割対象となる財産の金銭的評価が必要です。特に、相続人のうち一名が借地権及び借地上の建物を全部取得し、他の相続人に代償金を支払う代償分割の事案などでは、この評価問題は非常に重要な論点となり得ます。

では、遺産分割において借地権はどのように評価すべきでしょうか。この点、遺産分割における遺産の評価方法は、原則として分割時を基準とした時価（市場価格）評価となるため、借地権についても、時価による評価を行う必要があります。そして、借地権の時価評価の方法としては、更地（自用地）の時価評価額に借地権割合を乗じる手法が、簡易な評価方法として一般的に利用されています。

この借地権割合は路線価や評価倍率表に従って算出されますが、借地の所在する地域によって借地権割合が異なります。東京の場合であれば、商業地では借地権割合が８０％～９０％に上ることもありますし、住宅地の場合にはそれよりも低めで６０％～７０％程度の例が多いでしょう。遺産相続で借地権の評価が問題になりそうな場合には、路線価図や評価倍率表を参照することによって、対象の借地について借地権割合どの程度になりそうかを確認しておくことをおすすめします。

参考：司法書士柴崎事務所

借地上に建物を建てているときの、遺産分割協議書の書き方です。

借りている土地の登記事項証明書（登記簿謄本）を取って、所在・地番・地目・地積を記載します。

賃貸人も記載しておきましょう。


なお、相続により借地権を包括承継しておりますので、譲渡承諾料などを賃貸人に払う必要はありません。

参考：マーキュリー

地主側も相続により代替りしている。これまでの借地契約内容は、どうなるのか？

地主側・借地人側双方が相続などにより代替りしているケースでは、まずは立場を明らかにする為に誰が地代の振込みを行うのか？地代の受け取り先は誰なのか？それぞれの代表者を決めておくと良いかと思います。
代替りのタイミングで、これまでの借地契約を破棄したいと地主側の相続人に言われたとしても、それには応じる必要はございません。先代の借地契約内容がそのまま相続人たちへ引き継がれます。

借地上の建物が未登記で、相続人が複数名おり現在は共有で所有している状態なのだが、売却はできるのか？

相続人が複数名いる場合、次に代替りした際に相続人がさらに増えて後々トラブルになる可能性があります。
遺産分割協議などを踏まえ、誰が代表の相続人となるのかを明らかにしておいた方が良いと思います。