借地で立ち退きを求められた場合！

参考：みお綜合法律事務所

自ら所有している土地や家屋、マンションであってもそこを利用する借主がいる以上、立退きにはそれなりの理由が必要になります。
先立って記述したとおり、立退き請求は「家主の正当事由」と「借主(借地人や借家人など)の不都合」を比較することで立退き請求が認められるかどうかが決まります。

この家に住みたい

比較的よく見られる正当事由とは、家主本人がその家や土地に住みたいと願い、尚且つ他に住居を持っていないというケースです。長い転勤からやっと貸していた持ち家がある地域に戻ることができた。などがこれにあたり、比較的よく見られるケースです。また家主自身が現在住んでいる家の立退きを求められたり、災害などにより現在住んでいる家を失ってしまい、人に貸している持ち家に戻らざるえない状況も考えられます。

家主本人だけでなく、例えば家主の親類が住みたいと願っているケースもあります。子供が結婚し、家族で住めるような家が必要だというケース等がこれにあたります。

どちらのケースにせよ、「将来的に必要だと思われる」程度の事情では正当事由としては弱くなります。具体的に差し迫った予定があればより強い正当事由と言えるでしょう。逆に他に住むことができる家がある場合も正当事由としては弱くなってしまうケースですのでご注意ください。

この物件で商売を営みたい

店舗に対して立退き請求が行われるケースは、家主が初期に必要としなかった営業用店舗が業績の向上とともに必要となった、というケースが典型的なケースです。ただ、事業の拡大のためという理由は「他に営業を行う店舗がない。」という事情よりは必要性を低く見られてしまうことでしょう。また、立退きを求めている物件が現在営業中の物件であれば、もちろん借主もそこで営業をしている訳ですから、借主にとって立退き請求による不都合が大きく、立退き料で補完すべき正当事由の度合いは大きいと思われます。しかし事業拡大が目的ではなく、対象となる店舗が立退きを求めている家主にとって他に代わりのない店舗であり差し迫った事情があれば、正当事由としては強いと判断されるでしょう。

参考：弁護士法人ポート

裁判所の判断
正当事由について
ＸがＹに対し、借地権価格及び移転費用等を基準として算定される立ち退き料（５０００万円）を支払うことにより、更新拒絶の正当事由が補完される。

賃貸人側の事情
Ｘには、本件土地（２０２．９７㎡）と隣接地とを一団地（総面積２０５１．６５㎡）として大型スーパー等を建設して賃貸する計画があるところ、すでに基本合意を締結しており、その計画には具体性がある。
現在の地代と、本件計画が実現した場合の建物賃料とを比較すると、計画の実現に建設事業費（ただし、借主からの建設協力金あり）を要するとしても、Ｘの計画が経済合理性を有することは明らかである。
Ｘの本件土地を使用する必要性は一応認めることができるが、もっぱら経済的な利益を目的とするものであり、その必要性が高いとまではいえない。
賃借人側の事情
Ｙは、本件土地上に建物を所有し家族と居住しており、他の不動産を所有していないから、本件土地を使用する高い必要性が認められる。
Ｙの代替的移転先を、本件土地周辺に限定し、かつ、同等の土地及び建物に限定しなくてはならない特段の事情はなく、転居すること自体は十分に可能である。
過去の改築や相当な賃料額を巡り、昭和４９年９月以降、賃料供託が継続されるなど良好な信頼関係が継続していたとはいえないが、これらが直ちにＹによる背信行為に当たるということもできない。
立ち退き料の算定要素
本件借地権の価格は約５５００万円である。
借地権価格を基本としつつ、正当事由の充足度、Ｙが必要とする移転費用等諸般の事情を考慮し５０００万円が相当な立ち退き料である。
本件建物の価格については、別途、建物買取請求権の行使によって、その補償が図られるべきであり、立ち退き料に含めていない。

参考：香川行政書士事務所

大家さんが立ち退き要求する際、立ち退き料が必要なのか、必要ないのか、必要ならどの程度必要なのかを判断する場合、正当事由の有無、その正当事由がどちらに多く存在するのか、が判断基準となります。正当事由とは、

＜従前経過＞借家契約に関する従前の経過

＜利用状況＞借家の利用状況

＜財産給付＞金銭（立ち退き料）による正当事由の補強

＜建物現況＞借家の現状（老朽化、防災上の危険性、周辺地域の土地の利用状況等）

などです。



これまで数千件のご相談を受けてきましたが、ほとんどのケースで借主の方の方に正当事由が多く存在しています。



例えば、家賃滞納が多いとか、現在未払い家賃があるとか、その他契約違反があるような場合を除けば、契約解除される理由はなく、つまりは借主は法律で保護されていて、大家さんより強い立場にあるからです。



なぜ大家さんが立ち退き料を支払う必要があるのか、なぜ借主の方には立ち退く義務がないのか、まずは双方の置かれた立場を法的にきちんと把握しないと、大家さんに強い態度で言われて、ついつい、

「引越代だけでも出して欲しい」

「退去はもう少し待って欲しい」

などと、逆にお願いしてしまう、という弱い立ち位置にいつの間にか追い込まれ、その流れのままアパートや借家を追い出される形になってしまうことが良くあります。本当に残念なことです。



逆にお願いする、というスタンスで話し合いなどがスタートしてしまうと、それ以降の交渉はすべて大家さん有利の状況で進み、話があらぬ方向に進んでしまいかねません。



私が強く申し上げたいのは、借主の方が強い立場にあるからといって、大家さんに無理難題を吹っ掛けるということではなく、少なくとも、

大家さんに対して腰を低くして、お願いする必要はない

ということです。

参考：不動産流通推進センター

●サブリース会社との間で賃貸借契約を締結して、家賃保証及び満室保証を受けていた建物のオーナーが、老朽化した自宅の補修改築のためにまとまった資金を必要とし当該建物を空き家状態で売却することを望んで、サブリース会社に対して賃貸借契約の解除及び明渡しを求めた事案において、正当事由を補完するものとして50万円の立退料支払いを条件に認容された事例


●市営住宅の賃貸借契約において、市営住宅条例で「入居者が暴力団員であることが判明した場合には明渡し請求できる」との条項に基づいて、市が暴力団員であることが判明した入居者に対して明渡しを請求したのに対して、入居者が憲法14条1項（法の下の平等）及び22条1項（居住の自由）違反を主張して争った上告審において、憲法に違反しないとして、市の明渡し請求が認められた事例

参考：解体工事の情報館

●前提

借地法の新旧関わらず、借地を返還して土地を地主さんに返そうと考えている方はまず知っておくべきことがあります。

基本は、解体工事を行って更地に戻して貸主に返却します。※その際の費用は賃借人が持つ場合が多いです。

地主の何かしらの事情により立ち退きを要求された場合は、解体費用を払うことはありません。今居住の建物を今後どうしていくのかを、両者間でしっかり話し合うことが大切です。

●建物の買取請求も地主に可能

借地借家法では、地主さんに建物を買い取ってもらえる可能性もあります。契約満了に伴い借地を返還する場合、建物を買取ってもらえる要求を地主に対して行う権利が認められています。

もし、今住んでいる建物が買い取ってもらえる場合、解体工事などは行わなくて済むためどちらにとっても都合のいい状況になります。ただし、建物の新しさや状態によって変わってくると地主さんの事情によって異なってくるので、この場合もまず交渉してみるのも一つの手でしょう。

法律上では、契約満了において買い取りはできるようです。途中で契約解除に至る場合は、解体工事を行い更地にして借地返還を行う必要があるので気をつけてください。