借地権の相続した際の手続きについて

参考：相続弁護士ナビ

借地権を持った被相続人が亡くなった場合、その被相続人が持っていた借地権も通常通り、一般的な遺産と同じように相続の対象となります。借地権は遺贈などの相続行為を行わない限り地主の許可も不要で、新たに借地契約などを結ぶ必要もありませんが、場合によっては地主に承諾料や更新料を支払う必要が出てきます。

今回は、借地権の相続がある場合において、相続人が覚えておくと便利なことをご紹介します。地主との折り合いが悪い場合などに参考にしていただければ幸いです。

まずは、借地権の相続は地主の許可なく可能です。

借地権を持った被相続人が死亡した時、残された相続人が建物及び借地権を相続するのに、特別な地主の承諾は必要なく、また、土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。土地を管理する地主に「土地の賃借権（もしくは地上権）を相続により取得しました。」と通知するだけで、手続きとして行うものは以上になります。

ただし、建物の所有権については、相続人名義に変更する必要があります。よく間違えていらっしゃる方も多いのですが、被相続人（父など）と同居していなかった場合でも借地権は相続することができ、「借地権者が亡くなったなら土地を返してほしい」という地主の要求に応じる必要は全くないのです。

次に借地権の遺贈による相続は地主の許可が必要です。
単純に相続人に借地権を相続する場合は地主の許可は必要ありませんが、被相続人があなたからみて叔父にあたるような場合、その被相続人から譲渡（遺贈）を受ける際は賃貸人の承諾と承諾料が必要になります。


借地権の（譲渡）遺贈手続き１：承諾請求
借地権（借家権）の譲渡を有効にする為には、受遺者と遺贈義務者は連署の上、賃借権の遺贈がある旨を地主に通知し、承諾請求を行います。


借地権の（譲渡）遺贈手続き２：承諾
承諾の相手方（地主）は、賃借人または賃借権の譲受人のどちらかに承諾をしたことを伝えます。口頭でも構わないようですが、確実に伝えたことを明記しておく為にも、内容証明で送る（受け取る）ようにしておくと良いでしょう。


借地権の（譲渡）遺贈手続き３：移転手続き
賃借人（地主）の承諾が得られたら、借地権付き建物の場合には建物の所有権移転登記、借家権の場合は引渡しを得るなどして移転手続きを行います。

賃借人のある借地上の建物の遺贈を受けた場合、借地借家法の適用を受ける建物借地権については、不動産の引き渡しによって建物の物権を取得した人にも対抗しうる（※対抗とは、その主張が法的に正当であると認められうることをいいます）ものになります（借地借家法31条1項）。
そのため、受遺者は賃借人のいる建物の所有権を取得することになる結果、受遺者としては建物賃借人に対し「私が新しい建物賃貸人ですよ」と対抗できなければならないのです。
したがって、受遺者は賃借人に対し、賃貸権の承継、つまり建物を遺贈で受け取りましたよという通知をする必要があります。


賃借人（地主）の承諾が得られなかった場合
借地の場合は家庭裁判所への申し立てにより賃借人の借地権譲渡の承諾に代わる許可を得ることができます。（借地借家法19条1項類推適用）

もし、申し立てが却下された場合は承諾が受けられなかったものとして、借地権については遺贈ができなかったということになり終了です。この場合は弁護士に相談してみると良いでしょう。

また借地権を譲渡する際は承諾料に注意してください。

借地権の譲渡承諾料の相場としては、借地権価格の10％程度が一つの目安といわれています。ただ、借地契約の事情は個々で異なるので、この金額を目安に権利金の支払や更新料等を考慮して最終的に決定されるのが通常です。

参考：相続税相談ナビ

借地権も相続財産の対象になり、売れる対象でもあります。もしご家族が借地を持っていれば気になる存在ですし、土地を借りている側としてみれば、有効利用したいですよね。借地権を相続したいときや譲渡したいとき、何を知っておくべきでしょう？

借地権の相続時に知っておくべきこと
事前に相続の段取りや費用がどのようになっているかを知っておくことが、

損をしないための対策です。



原則貸借人の許可は必要ないが許可がいるケースもある
借地権者が亡くなった際に相続人が建物や借地権を相続する場合、貸借人（貸している人）に許可を得る必要はありません。ですが、遺贈の場合は貸借人から許可を貰わなければなりません。ちなみに、遺贈とは遺言書を利用して相続人以外の人へ相続させることをさします。



借地権の更新に費用はかからない
通常、借地権の相続は譲渡ではないので、更新の際に費用はかかりません。一方で遺贈は譲渡に含まれるので譲渡承諾料が発生します。



借地権の評価方法について
借地権は相続税の対象です。借地の評価額は更地としての価額に【借地権割合】を乗じて求めます。地域ごとで決まっており、路線価図や評価倍率表に表示されています。なお、これらは国税庁ホームページで閲覧することができるので、確認してみるといいでしょう。

借地権割合とは、土地と建物の権利の割合のことで、借地権を、土地の権利者と建物の権利者で分け合っている状態と考えれば、つまり借地権と底地権（土地）間の割合のことです。例えば土地の値段が100万円で借地権割合が70％だとして、借地権の価額は70万円になります。一方で底地は30万円です。





相続や譲渡時に貸借人へその事を伝える必要はあるのか
借地権は借りている人の財産です。ただそこには貸している側の存在がいます。

相続と譲渡、そのとき貸借人に伝える必要はあるのでしょうか？



相続したい場合
前述のとおり、借地に建っている建物と借地権を相続する場合、貸借人から許可をもらう必要はありません。その土地の賃貸借契約書（不動産の契約書）を書き換えることもありませんので、貸借権を相続したことを貸借人に知らせるだけでいいのです。



一方、建物の所有権は被相続人から相続人へ名義変更をしなければなりません。



建物の名義に注意
建物が誰の名義になっているかを確認することです。相続をしただけでは名義は変わりません。登記することによって移ります。

もし祖父-父-子で相続した場合、父が祖父から相続した際に登記していなければ、名義は祖父のままです。



借地や建物を譲渡したい
借地の建物を売るときは、付随して借地権も一緒に売ることになります。このとき、貸借人に許可を得なければなりません。借地人に無断で売却してしまうと、契約を解除されてしまうこともあります。



もし借地人から許可がとれなくても、裁判所から許可を得ることで売却が可能になる場合もあります。



借地借家法　第十九条 　
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

参考：行政書士N'sリーガルオフィス

賃借権は、賃料が発生しない使用貸借とは異なり、借主が死亡してもその権利が失効することはありません。また、借主の一身専属権でもありませんので、借主が死亡した場合には財産権のひとつとして相続人に相続されます。
共同相続（相続人が複数いる）の場合、遺産分割協議が成立するまでは相続人全員（相続放棄者や相続権喪失者を除く）が借地人や借家人の立場に置かれることになります。


借地権の相続
建物所有を目的とした賃借権や地上権のことを借地権といいます。

借地借家法が適用されることで借主の権利がより強く保護されます。
あくまで建物所有を目的とする場合に限られますので、駐車場や資材置場としての利用目的であれば借地借家法の適用はありません。

借地権は前述のとおり相続の対象となりますので、借地人が死亡したことを理由に地主から土地の明け渡しを求められても応じる必要はありません。
また、相続の場合は、第三者への借地権の譲渡とは異なり地主の承諾は必要ありません。

契約書の名義変更やそれに係る変更料といったものを地主から請求されるケースもありますが、明文規定があるわけではありませんので法的には支払義務はありません。
毎更新時にきちんと更新契約を交わしている土地の場合なら、次の更新時まで名義書換を留保して、次回の更新契約書において借地権者の名義を書き換えるのも一つの方法です。
いずれにしても、権利関係をはっきりさせるためにも、借地権の継承者が誰になったかを地主との間で相互に確認しておくことは相手との人間関係のことも考えれば大切なことです。


借家権の相続
借家権も借地権と同様に財産権のひとつですから相続の対象となります。
アパート・マンションはもちろんのこと、倉庫や事務所、店舗などのために建物を借りた場合でも借家権として借地借家法の保護が受けられます。
借地借家法36条においては、相続人がいない場合には民法上では相続資格のない事実婚配偶者や事実上の養子にも借家権の相続を認めています。
特別法である借地借家法は一般法である民法に優先しますので「居住の用に供する建物」にかぎっては内縁配偶者や事実上の養子にも居住権が保障されることになります。
なお、相続人が存在するケースでは相続人が借家権を相続することになりますが、事実婚配偶者や事実上の養子が一律に排斥されるわけではなく、当事者の話し合いで解決するケースや相続人の主張が権利の濫用にあたる場合には裁判所が相続人の権利を退けるケースもあります。

ｃｆ　借地借家法36条は借地権には適用されませんので、事実婚配偶者や事実上の養子に借地権を継承させたい場合は、遺言や生前贈与によって対処することになります。ただし、この場合は地主の承諾等の問題が絡んでくる可能性があります。


（居住用建物の賃貸借の承継）
第36条 　居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。